ATRASO EM OBRAS
O adquirente de imóvel na planta tem direito de ser indenizado em caso de atraso de obra. Atualmente, há muitas ações judicias discutindo esta situação. O Superior Tribunal de Justiça fixará em breve alguns parâmetros da reparação devida ao consumidor, através de decisão que vinculará todos os demais tribunais do país.
O valor de tal reparação pode ser previamente acordado entre as partes ou não. Havendo cláusula contratual estipulando especificamente o valor da indenização para o caso de atraso, a mesma deve ser respeitada, desde que não abusiva. Sem cláusula específica, a indenização deve ser quantificada pelo julgador. Indenizar significa reparar um dano. O que deve abranger exatamente o que a vítima perdeu e o que deixou de lucrar (lucros cessantes), para não gerar enriquecimento.
Nos atrasos de obra, a jurisprudência tende a fixar os lucros cessantes sofridos pelo consumidor no valor correspondente a hipotético aluguel da unidade imobiliária adquirida, durante o período de atraso. Parte da premissa de que, caso a obra tivesse sido concluída, o adquirente poderia lucrar seu aluguel. A premissa é simplória e, na maioria dos casos, equivocada. Avaliar o quanto o consumidor pagou é imprescindível para uma conclusão justa sobre a extensão do prejuízo.
O comprador que já quitou o contrato certamente teria condições de auferir lucro correspondente ao aluguel da unidade, caso houvesse recebido a mesma. Isso porque não teria nenhum custo a mais para manter o bem em seu patrimônio. Já o que não quitou, por sua vez, não teria condições de auferir o mesmo lucro, se estivesse de posse da mesma. Alugaria o bem pelo mesmo valor que o comprador acima comentado o fez, mas para manter o mesmo em seu patrimônio, possibilitando o recebimento do aluguel, teria que pagar o saldo devedor do negócio e juros sobre este.
O Superior Tribunal de Justiça julgará em breve se a construtora que atrasa uma obra deve pagar a mesma penalidade prevista para o atraso do comprador, caso o contrato não tenha cláusula prefixando a indenização. Normalmente, os parâmetros são juros de 1% ao mês e multa de 2%, o que deixa claro que, se aplicada a reciprocidade, o comprador será indenizado em valor bem superior ao seu efetivo lucro cessante. Ou seja, haverá enriquecimento ilícito.
Portanto, este não se mostra o melhor caminho. Assim, espera-se que o Superior Tribunal pacifique a questão no sentido de que, não havendo cláusula penal específica, o direito dos adquirentes não seja correspondente ao mesmo encargo moratório devido pelos mesmos em caso de atraso por parte destes.
Artigo publicado no jornal O Popular em 03/07/2017 - 05:00
Por Dr. Arthur Rios Júnior
Sócio da Arthur Rios Advogados desde 2006
Graduado pela Universidade Federal de Goiás (UFG)
Especialista em Direito Civil e Processual Civil, Universidade Cândido Mendes
Especialista em Direito Corporativo (LL.M.), Ibmec
Especialista em Direito Tributário, Ibet
Co-autor "Manual De Direito Imobiliário" (Juruá)
Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, 2013/2015
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, Subseção de Aparecida de Goiânia, 2016/2018
Árbitro na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia de 2014 a 2019
Conselheiro Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil desde 2014
Atual Diretor em Goiás do Instituto Brasileiro De Direito Imobiliário (Ibradim)
Atual Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAG/GO
Atuação no Direito Imobiliário e da Construção desde 2001.