ENTRAVES NA COBRANÇA CONDOMINIAL
Os condomínios foram beneficiados com alteração
legislativa que facilitou a cobrança de suas contribuições. No entanto, por
falta de orientação e organização, muitos não podem hoje usufruir das novas
prerrogativas legais.
Em 2016, o novo Código de Processo Civil elevou as
contribuições devidas pelos condôminos aos condomínios à categoria de título
executivo. A alteração foi muito comemorada pelos gestores de condomínios e
muito divulgada na imprensa.
Tal alteração legislativa encurtou o caminho dos
processos judiciais que visam o pagamento das cotas de condomínio. Antes da
mudança, os condomínios tinham que propor ação de cobrança, obter sentença
favorável e aguardar o término dos recursos para iniciar a fase de execução.
Com a nova legislação, passou a ser possível o início imediato da execução.
A fase executiva permite, por exemplo, o bloqueio
de dinheiro em contas do devedor e a penhora de bens do mesmo. Assim, no novo
sistema, o condomínio pode propor imediata ação de execução, onde o condômino
tem o prazo de três dias para pagar o débito, sob pena de bloqueio de contas ou
de bens. Na execução, o devedor arca, ainda, com honorários advocatícios ao
patrono do condomínio.
Ocorre que a lei conceituou como título executivo
“o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de
condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em
assembleia geral”. Muitos condomínios não aprovam o valor das cotas
condominiais em assembleia.
É comum prédios onde a administração promove os
gastos necessários e o consequente rateio posterior, sem qualquer aprovação
prévia ou posterior em assembleia. Todos estes estão, portanto, impedidos de
utilizar da via executiva direta, ou seja, impedidos de usufruir do novo
benefício legal.
O pior é que muitos não estão se atentando ao texto
legal e estão promovendo ações de execução sem título executivo, correndo risco
de verem seus processos extintos e ainda arcar com as verbas de sucumbência.
Decisões nesse sentido começam a surgir no país e, considerando a clareza do
texto legal, devem representar o entendimento futuro dos Tribunais pátrios.
Como exemplo, recentemente foi proferida sentença
nesse sentido no processo 5274894.97, pelo juiz respondente da 4ª Vara
Cível de Goiânia-GO, Dr. Fernando Oliveira. O mesmo muito bem pontua que as contribuições,
além de previstas na convenção ou assembleia, devem ali constar em valores
expressos.
Os condomínios devem, portanto, buscar orientação
para a correta adequação aos termos da lei. Caso contrário, pagarão alto preço,
pois proporão ações de execução equivocadas e só depois ações de cobrança. O
caminhar ficará pior do que o de antes da mudança da lei, eternizando as
demandas judiciais e beneficiando o mal pagador.
Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da
Construção Civil.
Por Dr. Arthur Rios Júnior
Sócio da Arthur Rios Advogados desde 2006
Graduado pela Universidade Federal de Goiás (UFG)
Especialista em Direito Civil e Processual Civil, Universidade Cândido Mendes
Especialista em Direito Corporativo (LL.M.), Ibmec
Especialista em Direito Tributário, Ibet
Co-autor "Manual De Direito Imobiliário" (Juruá)
Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, 2013/2015
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, Subseção de Aparecida de Goiânia, 2016/2018
Árbitro na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia de 2014 a 2019
Conselheiro Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil desde 2014
Atual Diretor em Goiás do Instituto Brasileiro De Direito Imobiliário (Ibradim)
Atual Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAG/GO
Atuação no Direito Imobiliário e da Construção desde 2001.